İSTANBUL( (İGFA)- Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira uyarlama davası açılması için vakte ait bir sınırlama olmadığına vurgu yaptı.
“6098 sayılı yasanın 138. Hususunda sayılan şartlar gerçekleşmiş ise her vakit “ Kira bedelinin Uyarlanması davası “ açılabilir. Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu üzere kira devrinin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zaruriliği olan bir dava tipi olmadığını belirten Şimşek, “Aşırı ifa zahmetinin oluşmasıyla birlikte tarafların her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.” dedi.
Şimşek, kira uyarlama davası açılması için gerekli kaideleri ve dikkat edilmesi gerekenleri şöyle anlattı:
HEM KİRACI HEM DE KİRAYA VEREN TALEPTE BULUNABİLİR
“Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu unsur 138’de düzenlenen çok ifa zahmetine dayalı olarak talep edilebilen bir dava tipi olarak karşımıza çıkmaktadır. Uyarlama davasına yönelik kanunda rastgele bir zamanaşımı yahut hak düşürücü mühlet öngörülmemişse de ifa zahmetinin ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde yarar vardır. Çünkü kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hakim dava tarihinden itibaren geçerli olacak halde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu üzere; kira bedelinin uyarlanması talebinde mukavelenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.
TBK M.138’e Nazaran; Kontratın Yeni Şartlara Uyarlanmasını İsteme yahut Bunun Mümkün Olmaması Halinde Mukaveleden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak
ŞARTLARIN BİRLİKTE GERÇEKLEŞMESİ GEREKMEKTEDİR:
1- Kontratın değişen şartlara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar ortasında geçerli bir kira kontratı bulunması gerekmektedir.
2- Kontratın kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan inanılmaz bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca öngörülemeyen fevkalâde bir durum olarak yakın devirde tüm dünyayı tesiri altına almış olan Covid-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu önemli ekonomik kriz ve yüksek enflasyonu örnek gösterebiliriz.
3- Ortaya çıkan inanılmaz durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
4- Bu durum, taraflarca kontratın yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu çok ifa zahmetine düşürmeli ve artık kontratın ifasını borçludan beklenemeyecek formda değiştirmiş olmalıdır. Çok ifa zahmeti tekrar somut olaya nazaran değişiklik gösterebilmekte ve borçlunun çok ifa zahmetine düşüp düşmediği hakim tarafından her dava özelinde ayrıyeten bedellendirilmektedir.
5- Borçlu, borcunu şimdi ifa etmemiş olmalı yahut ifanın çok ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını gizli tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için kuralları oluştuğu halde rastgele bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Zira kira kontratının uyarlanması hakkında verilen kararlarda üstte da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.
İşbu gerçekleşmesi halinde taraflar mukavelenin yeni şartlara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise mukaveleden dönme hakkını kullanabilmektedir. Lakin; kontratın uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu husus 138’e dayanılarak aşı ifa zahmeti nedeniyle kontratın direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir.Kanun borçluya bu hakkı terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI İLE KİRA KONTRATI UYARLAMA DAVASI ORTASI FARKLAR NELERDİR?
Kira bedeli tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına ait olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira kontratına ait olarak talep edilebilmektedir. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira mukavelesinde rastgele bir belirsizlik yahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; kontratta kira artış oranının belirlenmemiş olması yahut belirlenmişse de kira artış oranı için üst sonun aşılmış olması ya da rastgele bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar ortasındaki kontratın beş yıldan uzun müddetli olması gerekmektedir. Fakat kira bedeli uyarlama davalarında üstte sayılan çok ifa zahmetinin ortaya çıkmasıyla kontrat mühletine yahut kararlarına bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.”